Opinión

12 situaciones legales que debe saber de su inmueble

Los inmuebles también pueden estar sanos o enfermos legalmente. Sepa cómo detectar el estado del suyo o del que va a adquirir.


Uno de los aspectos importantes para los interesados en vender, y más aún para los que desean adquirir en compra o arrendamiento un inmueble, es saber si este se encuentra en reglas legalmente al momento de una posible transacción.

De hecho, muchas operaciones inmobiliarias se retrasan o incluso dejan de realizarse por este factor que, en la mayoría de los casos, se debe a que el propietario pospone más allá de lo debido los trámites que en este sentido debieron cumplirse en su momento.
 
Cuando un inmueble se encuentra en esa situación de desventaja o debilidad legal, se dice que entonces que no está saneado o regularizado.

En otras palabras, está enfermo desde el punto de vista jurídico, sin entrar en los detalles que también podría estarlo de manera parecida, pero a nivel físico. Sin embargo, este es tema para otro artículo que se podrá analizar más adelante.
 
¿Cuáles son las situaciones comúnmente relacionadas con la insania legal de un inmueble? Acá las que se observan con más frecuencia:

  1. Viviendas negociadas en su momento por ante el notario público (autenticado) sin completar su protocolización en Registro Público (antes Registro Subalterno o Inmobiliario). Es importante acotar que este último ente público es el único facultado por la Ley venezolana para transmitir o realizar la tradición legal de un inmueble, sea del tipo que sea.
  2. Viviendas no declaradas como principal por ante la administración tributaria.
  3. Viviendas edificadas sobre terrenos cuya titularidad pertenece a otra persona, o inclusive al estado municipal o estadal. En muchos casos estas viviendas solo cuentan con un título supletorio emitido por el juez de la
    jurisdicción, o en casos más desventajosos, sólo poseen documento de construcción notariado.
  4. Edificaciones conformadas por más de una unidad inmueble (vivienda, locales u oficinas, etc.), pero que no están separadas independientemente a través de documento de condominio o segregación.
  5. Inmueble en el cual el propietario original falleció y cuyos herederos no han regularizado la tenencia legal a través del correspondiente trámite sucesoral de Ley. Aplica también en el caso por ejemplo del fallecimiento de al menos un miembro de matrimonio o dueños de sociedad jurídica.
  6. Inmuebles cuyos linderos están sobrepuestos sobre linderos vecinos, sea por construcciones con estructuras importantes o por demarcación errada de los límites.
  7. Retrasos importantes en la solvencia de impuestos municipales, incongruencia en data catastral respecto al documento actual, servicios públicos.
  8. Prohibiciones existentes de enajenar, gravar o hipotecar el inmueble.
  9. Derechos de preferencia ofertiva estipulada en documento de titularidad o en contratos de arrendamiento explícito o implícito.
  10. Comunidad de bienes conyugales en litigio o no resueltos.
  11. Titularidad del inmueble sobre menores de edad.
  12. Algunos casos donde se combinan dos o más de las situaciones antes mencionadas, entre otros.

Ante cualquiera de estas situaciones que afectan la regularización legal del inmueble, lo aconsejable es actuar lo antes posible, sobre todo justo después de negociar y protocolizar la adquisición del inmueble, con los consiguientes ahorros de dinero que significaría a las tarifas vigentes para ese entonces, evitando el posterior reajustadas por el aumento de las mismas, multas o el pago de intereses moratorios por los retrasos.

Usted no tiene idea del ahorro de dolores de cabeza y de dinero que le generaría estar al día con la situación legal del inmueble, sea el dueño o que esté pensando en adquirir uno próximamente.

Tanto si se presentase una negociación en venta para aprovechar una oportunidad económica muy interesante al intercambiarla por otra mejor o hacer una inversión de otro tipo, salir de una emergencia de alguna clase, o añadir valor a la misma a través de mejoras importantes, entre tantas muchas otras opciones que se le podrían presentar enseguida, pero que se desaprovecharían muy probablemente porque el inmueble no reúne los requisitos legales para una negociación rápida.
 
En la siguiente entrega, se estará abordando el otro componente relacionado al tema de los inmuebles saneados, pero desde el punto de vista físico o del estado de conservación en el que se encuentra.

Esta es quizá la característica más resaltante y a la vez más sensible porque puede ser constatada rápidamente con solo una revisión ocular o inspección del inmueble, y que sin duda determina la apreciación de valor por parte de adquirientes fundamentalmente y de propietarios conscientes de esa realidad.

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Josmary Escalona

Periodista principalmente de la fuente política que también hace diarismo, entrevistas y trabajos especiales sobre temas que la población desea conocer.

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