Opinión

Cómo entender los precios en el mercado inmobiliario

La realidad es que usted podría estar desaprovechando oportunidades inmobiliarias al no tomar en cuenta estos elementos.


En el artículo anterior, se analizó el por qué algunos propietarios y adquirientes a veces no logran materializar una negociación inmobiliaria cuando el obstáculo pareciera girar en torno al precio que aspiran cada una de las partes. 

Pero no es un tema de presupuesto solamente ―de hasta dónde se pueden «arropar» con la cantidad de dinero que se dispone― sino que incluye el aspecto relacionado con los gustos y referencias, es decir, si se percibe valor en ello.

De hecho, ¿ha visto casos donde el presupuesto pareciera ser, en principio, el condicionador fundamental para tomar una decisión de compra y, sin embargo, resulta que finalmente termina prevaleciendo otra cosa distinta, más bien, lo que a la persona le gustó?

En los productos de consumo suele verse este comportamiento, donde el factor moda, impulso ―entre otros elementos― juegan un papel importante. Y sí pudiera suceder algo similar en los productos de alto valor y precio como los bienes inmuebles, pero claro, a otra escala. En todo caso, este artículo se centrará en otra arista de peso que juega un rol significativo en la determinación del precio: el mercado.

En términos más o menos sencillos, el mercado es el lugar a donde recurren las personas en la búsqueda de bienes y servicios para satisfacer ciertas necesidades, gustos y preferencias, e intercambian dinero u otras cosas de valor por ellos. Puede ser un lugar físico, propiamente dicho, o virtual a través de portales y apps alojados o que funcionan en la internet.

Cuando ese lugar tiene ciertas dimensiones, no importa si es grande o pequeño, pero suficiente para que a él recurran personas naturales o entes jurídicos, unos con la capacidad de requerir o solicitar ciertos bienes o servicios ―demanda―, y en contrapartida, otros dispuestos a satisfacerla ―oferta― entonces se está en presencia de un mercado real.

Las cantidades demandadas y ofrecidas con frecuencia varían debido a distintas causas, quizá porque existen quienes están en mejor capacidad de manejar ciertas cantidades de dinero, bienes y servicios ―posición de dominio―, a diferencia de otros.

Además, en la medida que se acentúa la diversidad de necesidades, gustos y preferencias, aunado a la capacidad de compra que inclinan en un sentido u otro las cantidades intercambiadas incidiendo en la oferta o la demanda del bien o servicio, la consecuencia visible, inmediata o gradual, es el precio fijado de dicho bien o servicio.

De allí que algunos no se expliquen el por qué sus necesidades, gustos y preferencias no pueden ser satisfechas o pasa mucho tiempo para que así sea. La realidad es que, dependiendo del lado en que se esté, para unos es una posición de relativa ventaja, mientras que para otros pudiera ser todo lo contrario.

En los bienes raíces esta situación es muy evidente. Todavía más cuando se sabe que éste se interrelaciona con sectores como construcción, industrial macro-transformador, sector primario, además de los servicios financieros como la banca, entre otros ―y afectados en términos de generación de cantidad de inmuebles ofertados o demandados como consecuencia del volumen de actividad de ellos― más aún si son bienes o servicios de alto valor y precio como los bienes inmuebles.

El hecho que luce muy claro es que el mercado ―se admita o no― ejerce gran peso sobre las aspiraciones seguramente muy legítimas de las personas respecto a los bienes y servicios que quieren o pueden transar.

De allí que en el ramo inmobiliario se use mucho los términos mercado de compradores ―demandantes o adquirientes que tienen mayor poder de compra―, o mercado de vendedores ―ofertantes propietarios que pueden maximizar las ganancias en las operaciones de bienes inmuebles―, lo cual depende como se ha dicho, de qué lado de la acera usted se encuentre.

Dicho de otra manera, se afirmaría que tal inmueble está dentro del mercado, porque además de que existen quienes pueden pagar el precio ―tienen el dinero― quieren o desean adquirirlo. Una condición idealmente buscada, porque está alineada con las necesidades, gustos y preferencias del adquiriente.

O, todo lo contrario, el inmueble está fuera de mercado porque al menos una de las dos condiciones anteriores no está en sintonía con la otra. He aquí en consecuencia el gran dilema de los propietarios: vender o esperar un poco más de tiempo.

En el caso del mercado inmobiliario de Venezuela, debido a la sostenida recesión económica desde hace varios años y la caída de los precios por metro cuadrado, la situación doméstica podría catalogarse como un mercado de compradores, pero matizado, además ―paradójicamente― por un clima interno que desestimula la inversión tanto de grandes agentes como de particulares.

En ese sentido, la oferta de inmuebles es no solamente abundante ―casi más de lo normal podría decirse―, sino que adicionalmente con caída significativa de los precios por metro cuadrado si lo comparamos con algunas economías vecinas en los mismos segmentos de mercado inmobiliario.

Según El Centro de Investigación de Finanzas de la Universidad Torcuato Di Tella, de Buenos Aires, para marzo del 2020 Caracas es la ciudad más barata de América Latina en compra de apartamentos, con precios promedio de $518 dólares estadounidenses por metro cuadrado, y con tendencia a seguir bajando, pero a menor velocidad comparado con períodos anteriores ―informes de empresas del ramo ya revelan precios entre los $400 y $500 el metro cuadrado en urbanizaciones del segmento medio a medio alto de la capital.

Inclusive, ha sido tan bajo el promedio, que el informe que recoge las estadísticas similares para el resto de los países latinos ―Revelamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL), editado por la Torcuato Di Tella―, dejó de incluir a Venezuela en dicha publicación a partir del año 2018 debido a que las cifras nacionales distorsionan el promedio general del resto de los países.

Colombia, por ejemplo, el país con el precio por metro cuadrado más económico de las 14 ciudades latinoamericanas incluidas en el último informe de septiembre de 2020, registra un precio promedio en apartamentos de $1.217 dólares estadounidenses por metro cuadrado.

Le siguen en escala ascendente Quito con $1.250, Ciudad de Panamá en el octavo lugar ascendente en $1.821, y en el catorceavo lugar de la lista ascendente, Santiago de Chile ―la más cara de todas las ciudades― en $3.278 el metro cuadrado.

Como se observa, la situación venezolana es compleja para los propietarios, pero representa una oportunidad de compra a precios «ganga» para los adquirientes.

Es pertinente entonces sensibilizar a los principales actores inmobiliarios ―propietarios sobre todo y adquirientes también―  de reevaluar sus expectativas en función de esa realidad que es evidente, pero que aún pareciera no entenderse del todo, y se hagan, en cambio, actores más conscientes como intervinientes importantes en este complejo y atípico mercado, y sacar mejor provecho a oportunidades que sí existen.

En el siguiente artículo, se estarán dando algunas recomendaciones y estrategias para poder sortear en alguna medida las dificultades actuales, tanto para quienes quieren conservar el inmueble, negociar o adquirir alguno de acuerdo al propósito que se hayan trazado.

Autor: Alejandro S. Flores G.

Vicepresidente Cámara Inmobiliaria del Estado Falcón

Corredor Inmobiliario Certificado

Agente Inmobiliario Internacional Certificado

E: inmotemas@gmail.com

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